新峰解读 限价满月大连楼市迎来哪5大变化?

大连限价政策从7月18日印发起开始执行,直到31日公开发布,这颗炸弹一落地,可谓平地起惊雷,立刻受到广泛的关注。如今,距限价令执行已过去一个多月的时间,究竟这一新政对大...


  大连限价政策从7月18日印发起开始执行,直到31日公开发布,这颗“炸弹”一落地,可谓平地起惊雷,立刻受到广泛的关注。如今,距限价令执行已过去一个多月的时间,究竟这一新政对大连楼多方面起到了哪些作用?新峰地产顾问研究部高级分析师王建文第一时间做客楼事儿八点半节目,从土地、新房、二手房市场等多维度数据,以及购房者、开发商角度来解读限价政策对大连楼市的一系列影响。

  首当其冲,大连的一级土地市场反应明显。土拍热度降低,主要体现在溢价率降低、参与房企减少、竞拍轮次减少。

  从限价令执行至今,七区共成交6宗居住用地,其中体育新城和钻石湾板块各占2宗,目前这两个板块一个如火如荼,一个嗷嗷待哺,说热度和潜力都处于全市顶级一点都不为过。然而,体育新城的两宗土地一个竞拍了99轮,一个只有81轮,溢价率距49%上限都有一定距离,且各只有5家企业竞标;钻石湾2宗土地热度明显降低,均在3轮之内结束战斗,溢价率不及1%,各只有4家房企竞争,且各有两家未举牌。

  对比大连上半年土地市场来看,甘区成交的8宗居住用地中,除万达底价摘得体育新城三期地块外,有6宗达到了49%的溢价上限,竞拍轮次高于200轮的有5宗,前牧地块甚至刷新了土拍竞拍轮数之最,为363轮,而与钻石湾板块相近的海口路地块,在配建条件如此苛刻的情况下,可售楼面价也在哄抢之下抬升到近18500元/平,开发商拿地情绪空前高涨,这些地块报名最少的房企也有8家,最多的达11家。

  如此明显的对比,限价令是“功不可没”的。虽然不能武断的推测土地市场今后会提前入冬,但限价直接导致开发新项目利润被压缩。房企在拿地时,不得不更加精打细算,在政策没有松动的情况下,对地块一掷千金、或者抢破头的现象或将难以再现,土地市场将从“高供应、高成交、高溢价”向“稳供应、慎成交、走低价”转变。同时为了规避相互竞争带来的拿地成本增加、项目入市后竞争压力大,房企之间拿地后联合开发分解风险、互利共赢的现象,未来有望继续铺开。

  另外,值得一提的是,本次限价并未涉及到土地市场这个源头,而像北京、济南等多个城市都在执行此种政策,也就是说在土地挂牌前就设置了建成后房价的上限,如果目前的限价政策效果不理想,不排除半年后迎来加码。当然前提均以价格变动幅度为基础。

  再看看,二级新房市场。根据新峰地产市场部对全市七区190余个在售项目的监控,限价后的一个月里,刨除开盘加推,共成交3465套,周均成交866套,而限价前的一个月,这两个数字分别是4280套和1070套。

  导致量变的原因固然存在,一些货量不足、成交结构变化或风雨天气影响等微量因素,但主要还是和限价后购房者对楼市未来较为迷茫,甚至把限价令误解或乐观的当做“降价令”,由此滋生出更多的犹豫、观望或退市现象。结合近一年大连市商品住宅价格的大幅上涨,已经呈现部分购房者由于价格过高导致购买力不足的现象,在限价之后表现的更加突出。

  限价政策出台后,最后反应到三级市场,即二手房市场,缓慢渗透,暂未出现房价倒挂现象。目前来看,二手房的量价表现还算平稳,一方面新房观望的客户并未直接、快速、规模性的流入二手房市场,需求平稳,价格自然不会有太大起伏;而另一方面,大连的特殊地形也造成了特殊的楼市环境,不同于国内其他同级别或更高级别的限价城市,二手房价倒挂现象目前也并未快速显现。但随着时间的推移,像华南、高新中心等次新房众多且发展已非常成熟的板块,将会率先迈入二手房高于周边板块的新房价格。

  限价限价,最后再来说一下价格有什么变化。据新峰市场顾问部调研成果显示,已开盘的项目申报的价格和近期已售的同质产品几无差别,甚至有些位置更好、配套更完善的未售房源价格还略高,所以整体价格较之前无明显变化,实现了“稳房价”的主旨。而对于未开盘的新项目来说,首次申报价格的要求比较严格,显示了政府的决心,这些项目开盘如果能热销自然是皆大欢喜,如果客户反映平淡,无疑会亚历山大了,因为“低开高走”的策略之路已经基本被堵死了。

  对开发商来说,限价给他们带来的最直观的变化就是钱夹子不会有以前鼓了,换言之影响项目运营的整体利润测算。

  正所谓上有政策,下有对策,而且在其他限价城市可借鉴的经验较多,比如在一些已经限价的城市中,开发商通过绑定车位、精装修,降低推售频次,开盘摇号,严格把控各项成本等做法来保证利润流失最低化。举个例子:降低房屋的售价,将该部分房款转移到车位上,导致车位价格较之前翻倍上涨,房款和车位签订两个合同以避开备案时所产生的麻烦。

  据了解,目前大连市面上的部分项目,主要是总房款300万以上的正酝酿实行捆绑车位销售。如果说2017-2019年是卖方市场,按照今年土地情况分析,集中供应量短时间内较大,2020年大连房地产市场将会转向买方市场,彼时客户能不能、或是愿不愿意接受这些新花样,也要靠时间来检验。

  对不同需求的购房者来说,他们的表现可以概括为:刚需客户“懵懵懂懂”,改善客户“持币观望”,投资客户“逐步退市”。

  刚需客户,这里定义为暂无房产的人。他们的“懵懂”主要体现在急于购房,但是限价政策一出,很多刚需客户没能真正了解政策的意思,甚至有些人把它错误的理解为降价令,所以一方面买房心切,另一方面还存在侥幸心理想等房价下跌,所以造成了目前进退维谷的局面,购房周期人为延长。

  其实刚需客户并不用瞻前顾后,有合适的目标就可以出手,限价的主旨是为了稳定房价,能维持房价不过快上涨就已经是胜利了,想指望它起到降价的作用,是不太现实的,政策原文虽有规定“降价幅度最大为5%”,然而这个条件恰恰是为了防止出现大规模或者不正当竞争导致的降价而设立的,考验的是开发商的定价水平,而不是为降价上的保险。

  投资客户,这里主要指有多套(3套以上)房产,再购房完全是出于未来盈利,无半点自住意愿的客户。

  这些客户都是以投资回报率来做为购房标准的,限价政策一出,只要未解除,未来的房价的走势大概率会变成一条平稳的直线,就像人的心电图一样,如果变成直线那还有什么可期盼的呢?届时,楼市又会形成横盘的局面,投资客户没有增值空间,退市的浪潮就会形成,然而,2017-2018两年大连的楼市时隔多年形成的又一巅峰,投资客户是功不可没的,特别是近两年大连经济复苏,营商环境改善,房价涨幅可观,再次吸引大量的外地客户来连置业。

  改善客户,这里主要指目前有两套或以上房产,再购房对居住品质或配套有较高要求,但不急于入住或者非终极住所的客户。

  这些客户夹在刚需和投资之间,两方面都想兼顾,因此观望情绪浓厚,恰巧这部分客户正是目前的购房主力军,总房款的承受能力多在170-300万之间,而这个总价区间的产品也正是市面的主流,所以这部分人的观望和刚需的犹豫,都是新房销量明显下滑的主要原因。

  放眼全国,目前还没有全面取消限价的城市,最大程度也只是政策松绑,和大连同级别的如济南、佛山、合肥等二线城市虽然有放松限价的记录,但这些都是在中央提出“因城施策”之后才出现的,也就是说,虽然限价会带来弊端,但在“房住不炒”的国家大原则下,只能定期修整、微调政策,在各方之间寻求平衡点,尽量达到多方共同满意的状态。就像大连采用的也不是一刀切的方式,比如对不同阶段的项目采取不同的价格监管,还规定了半年可以修改价格,且并未从土拍时期就限制价格,由此可见,本次限价应该说是“温柔的一刀”了。

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