预期与风险——房地产市场未来将何去何从?

有史可鉴,每次当美联储进入加息周期(一般还会伴随着缩表),各国央行必然主动(或被动)地渐渐跟进,因为不跟进的话,资本将会大幅回流美国。而这样的话,对于房地产而言,...


  有史可鉴,每次当美联储进入加息周期(一般还会伴随着缩表),各国央行必然主动(或被动)地渐渐跟进,因为不跟进的话,资本将会大幅回流美国。而这样的话,对于房地产而言,借贷成本必然大幅上升,那对于有楼市泡沫的国家(或地区、城市)而言,就好似釜底抽薪,最近的一次就是几年前由次贷危机引发的美国金融海啸的情景:随着利率不断上升,还贷额的不断增加,断供房导致法拍屋越来越多……同时,泡沫楼市的接棒者迅速减少,以致房价拐点来临,房产泡沫被刺破。

  其实,money is debt,钱就是债,特别是通过信贷产生的货币。近年来,楼市具有泡沫的国家或地区的百姓家庭所增加的“财富”,就是建立在债务上的。

  如近两年来被我老东家瑞信多次评为全球房价泡沫第一大的加拿大多伦多(请注意,由于中国房价已然大大突破了国际标准,因此不在评估之列),在前十年间,两卧房公寓从30万加元飙升至平均60万加元。由于超低的房贷利率,使人们自我感觉能买得起了(还贷能力大幅增强),于是都向银行贷款,全然不管利率是不可能永远那么低的。他们根本不去想,目前市值60万加元的公寓,其中至少有30万加元,其实是靠债务(银行的借贷)堆积而来的。到未来利率回升时,很可能失去还贷能力,更将可能入不敷出。

  事实上,多伦多房价在2018年第一季度已经开始下跌。据加拿大多家大银行预测,随着美联储加息,加拿大央行必须跟进,以致房贷利息随之上升,将会导致到2020年,加拿大的房价至少下跌30%。

  这次美联储进入货币紧缩周期,预计最终会将基准利率提高至4%以上,并将4.5万亿美元负债规模,缩去至少3万亿美元,显然如此规模的加息和“缩表”,必将影响全球的金市、债市、股市,更主要是楼市,将会去泡沫化,将之前由债务堆出来的“财富”抹去。

  所以说美联储加息肯定是会影响到国内房地产市场的,但如何影响暂时仍然难以准确判断了。

  前面我们已经反复强调过,当下房地产市场已经有相当严重的泡沫,那如果按照这样非理性上涨,未来房地产市场将会何去何从呢?

  如果说中国前几年的楼市热,是由供求关系生成的,诸如稳定的家庭收入(良好的就业前景)、丰厚的储蓄和购买能力,那么当楼市泡沫吹起来的时候,购房就不只是为了简单地居住,而将买房视为可带来盈利丰厚的投机工具了,这是非常可怕的!

  由于人类的知识和判断,多半都是从归纳得来的。比如,人们总以为明天太阳会照常升起来。在过去的10年里,中国的楼市、特别是一线城市的房价大幅飙升,上海平均房价从每平方5、6000元涨到五、六万元,尽管政府对楼市调控多年,但结果出现了房价越调越高的现象。

  所以,目前绝大多数中国百姓都认为,房子是永远不会跌的,中国政府决不会让房价跌下来。甚至有专家都认为,房价一跌中国经济就不行了。使得购房在中国成了有利可图的投资(机)行为,出现了天量空置房、甚至“鬼城”。

  此外,由于投机房产有巨大的利益,导致中国陷入流动性陷阱。借贷出去的钱,显然都纷纷涌入房市,“北、上、深”随便一套房子就是上千万。多数中小企业,一年的利润别说一千万,哪怕有100万都不错了。好些企业连100万都赚不到。而在一线城市投机炒一套房,轻轻松松就赚100万。

  因此,出现高房价和大量空置房的根本原因,就是过去的经验归纳带来的误区:政府越调控购房政策,越限制购房条件,房价就涨得越来越高。

  因为这些年来,中国房价一直在上涨,使得大家产生了还会不断上涨的心理预期,形成了强烈的投机心态!就在全球央行不断降低利率、房价日日朝上涨、买卖房屋盈利巨大的背景下,越来越多的投机客进场,使得泡沫越吹越大。而却使得真正的刚需购房者从银行贷款的数目也就越大,实际上花了更多冤枉钱。

  举例来说,按中国目前的高房价,购买一套130万的房子,假设需要贷款100万,还款期为30年,即使按照5%的低利率来计算,仅利息就将支付93万,而且这笔钱还不包括手续费、佣金和各种服务费……

  2016年1月,国际货币基金组织的《世界经济展望》(World Economic Outlook)中,阐述了全球经济的不可持续性,我们可能已身处其中:

  当支出模式和收入分配使经济活动的成果能被吸收,而不引起金融系统的危险失衡,产出在金融方面就是可持续的。但是,如果产生足够需求来吸收经济中的产出需要过多借贷,或远低于零的实际利率,或者二者兼有,产出就是不可持续的。当产出不会产生通胀或者通缩的压力,它就是“潜在的”压力。

  于是,有经济学家分析认为,近十年来中国货币增长了50倍,房价只上涨了差不多5倍,与货币发行增幅相比较,房价实际上在下降。然而,持相反观点的经济学家又反问了,这些增长的货币,是否合理地分配到“刚需”买房的百姓手中?

  当然啦,所谓“刚需”指的是拥有稳定收入、有能力支付房贷的家庭,买房并不是投机期望一夜致富,更不会以场外配资提高杠杆率,以非理性的方法进入楼市。目前一线城市房价飙升,很有可能是炒房者的最后疯狂。因为从金融角度的三点:即信用、杠杆和风险控制的角度来分析,人们已经失去了理性的判断力,全民炒房的热潮,犹如380多年前荷兰人狂热追捧郁金香。

  1634年,荷兰东印度公司的商船带回一些美丽而罕见的郁金香球茎,举国上下患上了“郁金香狂热症”。到了1636年,一棵价值三千荷兰盾的郁金香,可以交换八只肥猪、四只肥公牛、两吨奶油、一千磅乳酪、一个银制杯子、一包衣服、一张附有床垫的床外加一条船,是西方历史记载的第一次经济泡沫,其最终结局和历史上其他所有各种泡沫一样一一破灭,就不另赘述了。

  有史可鉴,房地产过热和经济危机如影随形,持续高房价必将导致金融危机、甚至经济危机!由于房地产必将衍生出巨额的借贷,银行体系都将面临“债务减记”的风险。根据现代经济学费舍尔的理论,通缩的风险来源于债务,无论是企业还是个人,在面对持续攀升的债务之际,便不得不紧缩消费开支,消费能力之所以下降,就是债务水平提高的严峻后果。

  (提示:本文仅代表该作者观点,投资有风险,入市须谨慎,不构成任何具体投资建议)

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