积重难返?2019上半年短期偿债能力榜出炉头部房

近几年,房地产企业依赖资金的高杠杆,规模得以在短时间内快速发展,但随之而来的,房地产开发商债务也在高度推升,债台高筑成为行业离不开的话题。根据行业机构的一项数据显...


  近几年,房地产企业依赖资金的高杠杆,规模得以在短时间内快速发展,但随之而来的,房地产开发商债务也在高度推升,债台高筑成为行业离不开的话题。根据行业机构的一项数据显示,2018年到2021年,是我国房地产企业债务的集中兑付期,当中每个年度需要偿还的债务分别达到2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元以及3.4万亿元。数据显示,2019年也是房地产开发商还债最多的一年。然而,借了那么多的钱,开发商手头上的资产和现金是否能覆盖所欠下的债务,从而在这些巨额的债务到期前全身而退?9月9日,乐居财经发布《2019年上半年中国上市房企短期偿债能力排行榜TOP100》,试图通过开发商的流动比率和速动比率两项财务指标,深究房地产企业偿债能力的强弱,探测开发商债务隐忧。根据《2019年上半年中国上市房企短期偿债能力排行榜TOP100》,流动比率排名前五的企业分别为格力地产、城投控股、珠江实业、京投发展、京能置业,数值分别为3.74、3.27、3.23、3.13以及3.12,其中格力地产成为唯一一家流动比率超过3.5的企业。而如果从速动比率一项来看,排名前五的企业则变为珠江实业、万通地产、上置集团、首创置业、时代中国控股,其速动比率数值分别为1.90、1.20、1.16、1.11以及1.10。从总体的数据来看,排行榜中百强开发商的流动比率均大于1,流动比率排名TOP100的荣盛发展数值则达到1.33,这表明百强房地产企业中,其手头上流动资产还是足以覆盖其流动负债。在短期偿债能力排行榜中,流动比率在2以上的企业为16家,其中,流动比率大于3的企业有6家。相对其他房企而言,这些企业凭借手握充足的资产和现金,拥有着较好的资金流动性。当然,短期债务的控制也是其保持良好资金流动性的原因之一。然而,通过比较也可以发现,如果把流动比率替换成速动比率,房地产开发商的资金流动性则要弱很多。根据榜单,企业速动比率一项TOP100的门槛排到了0.45,而行业里面一般认为,企业速动比率如果在0.5以下,则意味的企业现金、短期投资、应收票据、应收账款等可以用于立刻变现用以偿债的项目较少,资金流动性差。即使以百强企业来看,房地产开发商速动比率大于1的也仅有珠江实业、万通地产、上置集团等6家企业。这也说明,大部分的房地产企业流动资产中存货、待摊费用等一些不能用于快速变现的资产占比较高。结合双子榜,目前仅4家企业流动比率大于2且速动比率大于1,即珠江实业、首创置业、万通地产、哈高科。这四家短期偿债能力较强且资金流动性较好。纵观整个榜单,无论是从流动比率或者速动比率的角度来看,头部企业似乎都在承受着更大的偿债压力。以流动比率排行榜为例,在销售规模前20的企业当中,仅有10家企业进入了流动比率TOP100排行榜,并且这部分企业往往排名靠后。榜单数据显示,规模前20企业中仅有中国海外发展排在了12位,其他进入榜单的前20企业均在40名以后,其中,保利地产、旭辉、阳光城分别排在了44名、47名和54名。而在碧桂园、万科、恒大这三家头部企业当中,也仅有恒大入榜,其流动比率为1.40,排在了第87位。在速动比率榜中,碧桂园排在了第58名。值得一提的是,在乐居财经此前发布的《2019年上半年中国上市房企“现金”排行榜TOP50》中,中国恒大、碧桂园于上半年因分别手持现金2880.2亿元以及2228.4亿元,而成为唯二的两家手持现金超过两千亿的房地产企业。当中,万科的手持现金也达到1438.7亿元。除此以外,在总资产中,中国恒大、碧桂园、万科也以20985.4亿元、17467.3亿元以及15771.31亿元稳居行业前三。由此可以看出,虽然规模在持续增长,但房地产头部企业所欠下的债务也是越滚越大,或者说,为了发展规模,头部企业的负债往往也更高。当然,房地产企业的流动比率和速动比率也并不是越高越好,二者比率太大,表明企业流动资产占用较多,会影响企业的经营资金周转效率和获利能力,在高周转的房地产行业,这显然也是不现实的。但显然,房地产企业现在普遍面临的问题是如何提升二者的比率。

  2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。[查看详情]

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